La EPBD obliga a medir la capacidad de adaptación de cada edificio antes de decidir nuevas inversiones

BBVA, GMP y Eiffage Energía advierten de que las certificaciones no bastan: consumos reales, viabilidad técnica, CAPEX y capacidad para generar ahorros determinarán el futuro de los activos.

La mesa redonda organizada en Madrid por la Asociación Española de Oficinas analizó cómo evaluar los inmuebles, priorizar el CAPEX y financiar su adaptación.

Una encuesta realizada in situ entre los asistentes situó la falta de claridad sobre la transposición española como su principal preocupación. La Directiva sustituye progresivamente un sistema centrado en las letras del certificado energético por umbrales máximos de consumo.

David Lázaro, socio director de WSS y Bluerise, moderó la mesa, introdujo a los asistentes en la normativa EPBD y resumió el cambio de enfoque que impone la EPBD: “Ya no se impone una letra energética; se impone una cola¿? de rendimiento. Para establecer los correspondientes límites de kWs hora por metro cuadrado y año será necesario conocer cómo consume realmente el parque de oficinas según el uso y la zona climática”.

A pesar de la incertidumbre, los participantes rechazaron esperar a que todos los detalles estén definidos. Los planes de inversión abarcan varios ejercicios y los mercados anticipan las nuevas exigencias. “Cuando planificamos el CAPEX ya estamos hablando de unos cinco años. No es el más allá, es el más acá”, afirmó Silvia Llanes, directora de ESG y presidenta del Comité ESG de Gmp.

Llanes definió la EPBD como “un cambio de paradigma” porque la eficiencia deja de tener una dimensión únicamente técnica y pasa a relacionarse directamente con el valor del activo, su financiación y las expectativas de inversores e inquilinos. “Las certificaciones mitigan un riesgo comercial porque muchas compañías exigen determinados sellos antes de considerar un edificio. Sin embargo, ni siquiera las máximas calificaciones garantizan que el inmueble esté preparado para las exigencias futuras”.

En Gmp se plantean tres niveles de análisis. El primero estudia la construcción, la envolvente, las instalaciones y su antigüedad. El segundo observa el comportamiento real mediante consumos, emisiones, ocupación y horas de utilización. El tercero, considerado el más relevante, mide la capacidad de adaptación. “El riesgo de obsolescencia no consiste solo en que el edificio consuma mucho, sino en cuánto costará que consuma menos”, afirmó Silvia.

Pedro González, director nacional de Mantenimiento y Eficiencia Energética de Eiffage, propuso comenzar con una evaluación técnica estructurada. Esta debe recopilar la documentación, caracterizar el edificio, medir su consumo real, revisar las instalaciones mediante un retrocommissioning y establecer su distancia respecto a los futuros umbrales. El resultado debería ser un informe que clasificase el riesgo como bajo, medio o alto y definiese un plan director de actuaciones. “Antes de acometer cualquier obra necesitamos saber en qué condiciones se encuentra el edificio”, señaló.

En relación a la optimización e consumo. Pedro situó la climatización y la calefacción como primera área de intervención, ya que pueden representar entre el 40% y el 60% del consumo. A continuación, destacó el BMS, la operación, el mantenimiento, la ventilación, la iluminación, la envolvente y la generación fotovoltaica.

No todas las mejoras necesitan un gran CAPEX. Un mantenimiento correctamente ejecutado puede producir ahorros de entre el 20% y el 30%. En uno de los edificios analizados por su equipo, el 40% del consumo se producía durante las horas de desocupación.“Muchas veces, en lo más sencillo radica la virtud”, afirmó.

Jesús Gómez, Director financiero patrimonial y responsable de financiación de commercial real estate de BBVA, afirmó que la EPBD representa primordialmente una oportunidad porque movilizará grandes cantidades de inversión. Propietarios y financiadores comparten un mismo interés: conservar el valor del activo y asegurar la generación de caja.

“No podemos separar fácilmente la eficiencia energética del conjunto de una rehabilitación”, explicó. Las mejoras deben aumentar la calidad del espacio para usuarios, inquilinos y futuros inversores. La financiación seguirá dependiendo de la sostenibilidad económica del proyecto y de la visibilidad de sus flujos.

La mesa abordó instrumentos como los préstamos verdes, los CAE y los mecanismos del Banco Europeo de Inversiones. Un ahorro medible y verificable puede aportar a la banca una fuente adicional de ingresos con la que respaldar parte de la inversión.

Finalmente, los participantes advirtieron de la brecha que puede abrirse entre los edificios adaptables y aquellos cuyas rentas no soporten la rehabilitación. Estos últimos sufrirán un brown discount o deberán considerar un cambio de uso. “Si alguien identifica que ya está en esa situación, es mejor plantearse ahora qué hacer y no esperar a 2030”, concluyó Llanes.